นักพัฒนา นักลงทุน และตัวแทนต่างสงสัยเป็นการส่วนตัวว่าหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ร้อนแรงที่สุดในปีที่แล้วจะพลิกผันได้เร็วแค่ไหน และการแก้ไขที่เจ็บปวดอย่างภาวะตกต่ำที่เขย่าเอมิเรตส์ในปี 2551 จะสามารถขจัดออกไปได้หรือไม่

นับตั้งแต่นั้นเป็นต้นมา ดูไบได้ดำเนินการรีเซ็ตทางเศรษฐกิจโดยหวังว่าจะเติบโตอย่างยั่งยืน ซึ่งรวมถึงแผน 10 ปีที่เรียกว่า D33 เพื่อเพิ่มการผลิตเป็นสองเท่า และกลายเป็นหนึ่งในสี่ศูนย์กลางทางการเงินที่ใหญ่ที่สุดในโลก

อย่างไรก็ตาม อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีส่วนแบ่งร้อยละ 8.9 ของเศรษฐกิจ ยังคงเป็นตัวบ่งชี้ความสำเร็จที่สำคัญ

“ความอ่อนแอในการแก้ไขของดูไบคือการพึ่งพาเงินทุนต่างประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากจีนและรัสเซีย” โรนัน ฮันนัน หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษา Proven Partners กล่าวกับรอยเตอร์

การใช้จ่ายด้านโครงสร้างพื้นฐานจำนวนมหาศาล นโยบายภาษีเงินได้ที่เอื้อเฟื้อ และแนวทาง "เปิดประตู" ที่เข้มแข็งขึ้นหลังการระบาดของโรคได้ดึงดูดชาวต่างชาติหลายพันคน

จากการศึกษาของ Betterhomes พบว่าชาวรัสเซียเป็นผู้ซื้อบ้านที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ในประเทศรายใหญ่ที่สุดในช่วงไตรมาสแรกของปี 2566 แต่ตกลงไปอยู่อันดับสามภายในสิ้นปีนี้ โดยผู้ซื้อจากอินเดียและสหราชอาณาจักรคิดเป็นธุรกรรมส่วนใหญ่ในช่วง 12 เดือน

นอกจากนี้ ยังมีผู้ซื้อจากอียิปต์ เลบานอน ปากีสถาน และตุรกี เพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยบริษัทกล่าว โดยเน้นย้ำถึงบทบาทสองประการของเมืองในฐานะที่หลบภัยและแม่เหล็กดึงดูดกลุ่มมหาเศรษฐี

แม้ว่าการไหลเข้าจากรัสเซียและจีนจะค่อย ๆ ลดลงอย่างช้าๆ แต่ความสนใจที่เพิ่มขึ้นจากนักลงทุนอินเดียอาจทำให้เกิดการตกต่ำอย่างรวดเร็วและผิวเผิน Hakim Abdeljaouad กรรมการผู้จัดการแผนกบริการที่ปรึกษาการประเมินมูลค่าของ Kroll กล่าว

ราคาทำความเย็น
จากการศึกษาของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ไนท์แฟรงค์ ร่วมกับรอยเตอร์ พบว่าบ้าน 431 หลังในดูไบถูกขายไปมากกว่า 10 ล้านดอลลาร์ในปี 2566

อย่างไรก็ตาม ราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่อยู่อาศัย "สำคัญ" ทั้งสามแห่งของดูไบ ได้แก่ Palm Jumeirah, Emirates Hills และ Jumeirah Bay Island - คาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีก 5% ในปี 2567 หลังจากเพิ่มขึ้น 15.9% ในปีถึงกันยายน 2566 ตามข้อมูลของ Knight แฟรงค์.

ราคาอสังหาริมทรัพย์นอกพื้นที่หรูหราเหล่านี้เพิ่มขึ้น 19% ในปีถึงเดือนกันยายน และคาดว่าจะเพิ่มขึ้น 3.5% ในปี 2567

“ความกังวลของฉันคือสถานะของเศรษฐกิจโลก” อดีตหัวหน้าฝ่ายการเงินของดูไบ นัสเซอร์ อัล-เชค บอกกับรอยเตอร์ “เราเป็นคนใจกว้างและทุกสิ่งที่เกิดขึ้นในที่อื่นก็มีอิทธิพลต่อเรา”

อย่างไรก็ตาม เขาเสริมว่าตราบใดที่รัฐบาลทั้งระดับชาติและระดับท้องถิ่นดำเนินแผนการพัฒนาที่กว้างขึ้น อุปทานที่อยู่อาศัยในอนาคตก็ควรถูกดูดซับโดยผู้อยู่อาศัยใหม่

คนอื่นๆ มองโลกในแง่ดีน้อยลง โดยแหล่งข่าวอาวุโสของผู้พัฒนารายใหญ่ในดูไบกล่าวว่าราคาอสังหาริมทรัพย์อาจลดลง 10-15% ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า

แหล่งข่าวอีกรายที่คุ้นเคยกับสถานการณ์ดังกล่าวกล่าวว่าเจ้าของบ้านรายใหญ่ในท้องถิ่นอย่างน้อยหนึ่งรายกำลังมองหาการขายโรงแรมหลายแห่ง รวมถึงหนึ่งในโรงแรมหรูอย่าง Palm Jumeirah เพื่อลดความเสี่ยง

“อุปทานจะเกินความต้องการในระดับหนึ่งในอีกสองถึงสามปีข้างหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มสินค้าฟุ่มเฟือย ดังนั้นแน่นอนว่าสิ่งนี้จะนำไปสู่การชะลอตัวบางประการ” Mireille Azzam หัวหน้าที่ปรึกษาเชิงกลยุทธ์สำหรับตะวันออกกลางและตะวันออกกลางกล่าว ทางตะวันออกที่ JLL แอฟริกา รอยเตอร์กล่าว พร้อมเสริมว่าผู้อยู่อาศัยบางส่วนกำลังรอดูว่าราคาจะถูกลงมากขึ้นก่อนจะย้ายหรือไม่

ความยืดหยุ่นที่ค้นพบใหม่?
ความทรงจำเกี่ยวกับความล้มเหลวด้านอสังหาริมทรัพย์ในดูไบในปี 2551 ซึ่งท้ายที่สุดนำไปสู่การช่วยเหลือมูลค่า 2 หมื่นล้านดอลลาร์โดยอาบูดาบี ซึ่งเป็นประเทศเพื่อนบ้านที่อุดมไปด้วยน้ำมันของเอมิเรตส์ ยังคงชัดเจน แต่นักวิเคราะห์กล่าวว่าได้รับบทเรียนแล้ว และความเสี่ยงต่อการติดเชื้อจากภาวะถดถอยดูเหมือนจะลดลง .

“สถาบันการเงินและผู้พัฒนารายใหญ่ในภูมิภาคได้เรียนรู้จากวิกฤตการณ์ในอดีตและเตรียมพร้อมมาอย่างดี” Abdeljaouad จาก Kroll กล่าว “การมุ่งเน้นของตลาดกำลังเปลี่ยนไปสู่ที่อยู่อาศัยและโครงสร้างพื้นฐานหลักมากขึ้น”

ตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจยังคงแข็งแกร่ง: การสำรวจผู้จัดการฝ่ายจัดซื้อของ S&P Global ในเดือนธันวาคมบันทึกการอ่านสูงสุดในรอบ 16 เดือน แสดงให้เห็นว่าบริษัทที่ไม่ใช่น้ำมันในดูไบอยู่ในโหมดการขยายธุรกิจอย่างมั่นคง

ในขณะเดียวกันในดูไบ คาดว่าจะมีอพาร์ทเมนท์เพียง 13,000 ห้องที่จะถูกสร้างขึ้นทุกปีในช่วง 6 ปีข้างหน้า ซึ่งต่ำกว่าอัตราการสร้างอพาร์ทเมนท์ 30,000 ห้องในช่วง 15 ปีที่ผ่านมา ซึ่งบ่งชี้ถึงปัญหาการขาดแคลนที่สามารถรองรับความต้องการได้ Knight Frank กล่าว พันธมิตรและผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยสำหรับ ตะวันออกกลางและแอฟริกาเหนือ Faisal Durrani

การเปิดเผยด้านอสังหาริมทรัพย์ของธนาคารที่ใหญ่ที่สุด 10 แห่งของสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ ซึ่งนักวิเคราะห์คาดการณ์ว่ามากกว่า 30% ในช่วงวิกฤตการเงินปี 2551-52 ได้ลดลงติดต่อกันเก้าไตรมาส โดยลดลงเหลือ 16.2% ในไตรมาสที่สาม ตามรายงานของที่ปรึกษา Alvarez & Marsal 22.3 % ณ สิ้นปี 2563

แม้ว่าธนาคารและนักพัฒนาซอฟต์แวร์จะลดความเสี่ยงลงแล้ว แต่แหล่งข่าวในอุตสาหกรรมเตือนว่าผู้เล่นในอุตสาหกรรมอื่นๆ หลายพันรายมีความเสี่ยงต่อการชะลอตัวทางเศรษฐกิจที่ยืดเยื้อเป็นเวลานาน

ซึ่งรวมถึงบริษัทนายหน้าในดูไบ ซึ่งมีจำนวนเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 4,000 จาก 1,200 ในปี 2563 Richard Waind ซีอีโอของ Betterhomes กล่าว

ภัยคุกคามที่ใหญ่ที่สุดต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ของดูไบมาจากการเพิ่มขึ้นของอัตราเงินเฟ้ออย่างไม่คาดคิด นโยบายอัตราดอกเบี้ยทั่วโลกที่คาดเดาไม่ได้ และการแพร่กระจายในภูมิภาคจากสงครามอิสราเอล-ฮามาส แหล่งข่าว 8 รายกล่าวกับรอยเตอร์ ผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นจากการหยุดชะงักในเส้นทางเดินเรือที่สำคัญในทะเลแดงยังไม่ชัดเจน

แต่ความวุ่นวายทางภูมิรัฐศาสตร์ เช่น การรุกรานยูเครนของรัสเซีย ได้ส่งกำลังใจให้กับเอมิเรตส์ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา และบางคนคาดเดาว่าสิ่งนี้อาจดำเนินต่อไป

“ดูไบจะได้รับประโยชน์เสมอเมื่อมีความสับสนวุ่นวาย” แหล่งข่าวผู้พัฒนากล่าว

ขอบคุณต้นฉบับข่าว: Reuters